¿Qué es el contrato de arras y qué implica?

Contracte Arres

Resolvemos las dudas más comunes vinculadas a la signatura de este documento

Si estás pensando en efectuar la compra de un inmueble, es probable que te estés preguntando qué es un contrato de arras y para qué sirve exactamente. Lo cierto es que, legalmente, no es un documento necesario en el marco de una transacción inmobiliaria, aunque sí es de obligado cumplimiento en el caso de haberse firmado. Además, puede llegar a ser de vital importancia tanto para el vendedor como para el comprador.

En el siguiente artículo nos proponemos explicarte qué es, qué contiene y qué supone (para ambas partes implicadas en la compraventa) un contrato de arras. De este modo, obtendrás una guía que te servirá para conocer en profundidad un documento muy recurrente en el ámbito inmobiliario. De hecho, antes debemos aclarar que al decir “contrato de arras” no nos referimos literalmente a un contrato, pues este es más bien una cláusula o un pre-contrato dentro del total del contrato de compraventa de un inmueble.

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¿Qué son las arras?

Las arras se definen como la señal o cuantía monetaria que se entrega con la intención de garantizar la compraventa de algo, en especial en el marco del sector inmobiliario. De este modo, son un pequeño porcentaje del total del precio del inmueble y sirven como prueba de que la reserva del mismo se hace con la intención real de adquirirlo. En este sentido, un contrato de arras no es más que un documento en el que se recoge toda la información de este pago anticipado, y se aclara la penalización en el caso de que alguna de las partes incumpliera su obligación de comprar o vender.

¿Qué supone la firma de un contrato de arras?

El objetivo de la firma de un contrato de arras es garantizar la compraventa de una propiedad en un breve plazo de tiempo mediante el pago de una señal, cuya cantidad ha sido estipulada por las partes implicadas. Así, con la firma de esta cláusula, el comprador se compromete a adquirir el inmueble y, el vendedor, a venderlo en las condiciones que se han pactado.

Pero, ¿qué ocurre si una de las partes incumple las obligaciones recogidas por el contrato? Si la compraventa no llega a efectuarse, ya sea porque el comprador decide venderle la propiedad a un comprador que le ofrece más dinero o porque el comprador no encuentra financiación, hay diferentes consecuencias. Estas pueden variar en función del tipo de arras que se hayan contemplado en el contrato firmado por las partes. Veamos entonces qué tipos de arras existen.

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¿Qué tipos de arras existen en el sector inmobiliario?

Las arras que pueden pactarse en un contrato privado de compraventa de inmuebles pueden ser de tres tipos, y se eligen en función de la intención de las partes implicadas.

1. Las arras confirmatorias

La función principal de las arras confirmatorias en el contrato de compraventa de un inmueble es confirmar la existencia del contrato. Se materializan con un anticipo del precio total que las partes hayan acordado en el contrato de compraventa, y no suelen ser las más habituales, pues no cumplen una función de garantía ni autorizan a desistir el contrato.

Así, si llegado el momento el comprador no paga el resto del precio o el vendedor no entrega el inmueble, la parte perjudicada puede escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato.

En este sentido, no dan derecho a resolver el contrato, aunque sí permiten a quien las entrega o las recibe exigir el cumplimiento de un contrato que ya ha comenzado a ejecutarse al haberse entregado parte del precio.

Uno de los principales inconvenientes a la hora de calificar que unas arras son confirmatorias es que debe quedar muy clara la voluntad de las partes y no dotarlas de efectos resolutorios o indemnizatorios, ya que estos se contemplan en las otras dos modalidades de arras: las penitenciales y las penales, respectivamente.

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2. Las arras penitenciales

Las arras penitenciales o arras de desistimiento permiten a las partes implicadas en un contrato de compraventa desistir libremente del cumplimiento del contrato, sin necesidad de probar daños o vicios ocultos (defectos en el inmueble preexistentes a la venta, por ejemplo). Así, su función es permitir que cualquiera de las dos partes pueda desistirse del contrato sin causa alguna y de forma lícita. Eso sí, con consecuencias en forma de “castigo” o “penitencia”, de ahí su nombre común.

En definitiva y a diferencia de los otras dos tipologías de arras, estas no se activan con el incumplimiento del contrato, sino que otorgan al comprador y al vendedor la facultad de desistir.

De este modo, la legislación española (concretamente el artículo 1454 del Código Civil) recoge que si el que rompe el acuerdo es el comprador, perderá la señal que pagó a la firma del contrato. Por el contrario, si quien incumple el acuerdo es el vendedor del inmueble, deberá entregarle el doble de esa cantidad. El contrato de arras penitenciales es el más común de los tres, y es el único que está contemplado por el Código Civil.

3. Las arras penales

que sirve para reclamar el importe fijado si alguna de las partes incumple el contrato, adeLa finalidad de las arras penales en el contrato de compraventa de un inmueble es garantizar el cumplimiento del contrato. En esta línea, a diferencia de las arras confirmatorias y las arras penitenciales, estas se basan en una cláusula penal, más de ofrecer la facultad de reclamar posteriormente el cumplimiento del contrato. De otro lado, estas arras tampoco suponen un anticipo del precio de la compraventa ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato principal.

Una de las principales características de las arras penales es que la cantidad entregada o recibida sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento.

Así, el pago de las arras penales no exime al deudor de cumplir la obligación pagando su pena, y tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada, según recoge el artículo 1153 del Código Civil.

Ahora que ya conoces las tipologías de arras en el ámbito de la compraventa de inmuebles, queremos mostrarte qué otros aspectos -además de las penalizaciones en caso de incumplimiento- se incluyen en este tipo de contratos.

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¿Qué información debe contener el contrato de arras?

Como veníamos diciendo, el contrato de arras -técnicamente un precontrato- es un documento que puede llegar a tener mucha importancia en ciertos casos, porque refleja las condiciones de la futura transmisión entre vendedor y comprador. A continuación, te mostramos de forma resumida qué aspectos o informaciones debe contener -como mínimo- un contrato de arras.

  1. Datos personales de las partes implicadas (vendedor y comprador)
  2. Descripción del inmueble
  3. Precio de la compraventa y método de pago
  4. Cuantía monetaria de la señal o anticipo
  5. Plazo de tiempo máximo para formalizar el contrato
  6. Compromiso de firmar el contrato ante notario
  7. Distribución de los posibles gastos de la compraventa
  8. Firma de las partes implicadas

Preguntas frecuentes en relación a un contrato de arras

Y, por si aún te quedan dudas acerca de lo que es, lo que implica y cómo funciona un contrato de arras en un proceso de compraventa, recopilamos en este sentido algunas de las preguntas más frecuentes y sus respuestas.

FAQS

  • ¿Hasta cuándo se puede desistir de la compraventa?
  • Según recoge el Tribunal Supremo, mediante cláusula que establece la entrega de arras penitenciales, cualquiera de las partes se puede desistir de la compraventa del inmueble hasta el momento preciso de la firma de la escritura pública, es decir, de la firma del contrato ante notario.
  • ¿Qué ocurre si alguna de las partes quiere rescindir el contrato una vez firmado?
  • La propia existencia de un contrato de arras permite que tanto el comprador como el vendedor puedan rescindir el contrato unilateralmente. No obstante, el incumplimiento por alguna de las partes conlleva una penalización para la parte incumplidora. Esta variará en función del tipo de arras contempladas en el contrato.
  • ¿A qué porcentaje del total del precio del inmueble corresponden las arras?
  • Lo habitual es que el comprador pague entre el 5% y el 15% del valor total de la vivienda en concepto de arras, aunque el porcentaje es libre y estará siempre acordado por las partes, pues es un pacto libre en ese sentido. Asimismo, este porcentaje puede variar en función de factores como el periodo de tiempo que transcurrirá hasta la firma del contrato definitivo, o el precio del inmueble.

Esperamos haberte aclarado conceptos y haberte servido de ayuda si estás en proceso de formalizar la compraventa de un inmueble.

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