Què és el contracte d’arres i què implica?

Contracte Arres

Resolem els dubtes més comuns vinculats a 

la signatura d’aquest document

Si estàs pensant a efectuar la compra d’un immoble, és probable que t’estiguis qüestionant què és un contracte d’arres i per a què serveix exactament. El cert és que, legalment, no és un document necessari en el marc d’una transacció immobiliària, tot i que sí que és d’obligat compliment en el cas d’haver-se signat. A més, pot arribar a ser de vital importància tant pel venedor com pel comprador.

Al següent article ens proposem explicar-te què és, què conté i què suposa (per ambdues parts implicades en la compravenda) un contracte d’arres. D’aquesta manera, obtindràs una guia que et servirà per conèixer en profunditat un document molt recurrent en l’àmbit immobiliari. De fet, abans hem d’aclarir que al dir “contracte d’arres” no ens referim literalment a un contracte, perquè aquest és en efecte una clàusula o precontracte dins del total del contracte de compravenda d’un immoble.

Signatura

Què són les arres?

Les arres es defineixen com el senyal o la quantia monetària que s’entrega amb la intenció de garantir la compravenda d’alguna cosa, en especial en el marc del sector immobiliari. D’aquesta manera, són un petit percentatge del total del preu de l’immoble i serveixen com a prova que la reserva del mateix es fa amb la intenció real d’adquirir-lo. En aquest sentit, un contracte d’arres no és més que un document en el qual es recull tota la informació d’aquest pagament anticipat, i s’esclareix la penalització en cas que alguna de les parts implicades incomplís la seva obligació de comprar o vendre.

Què suposa la firma d’un contracte d’arres?

L’objectiu de la firma d’un contracte d’arres és garantir la compravenda d’una propietat en un breu període de temps mitjançant el pagament d’un senyal, quantitat de la qual ha estat estipulada per les parts implicades. Així, amb la firma d’aquesta clàusula, el comprador es compromet a adquirir l’immoble i, el venedor, a vendre’l en les condicions que s’han pactat.

Però, què passa si una de les parts incompleix les obligacions recollides pel contracte? Si la compravenda no arriba a efectuar-se, ja sigui perquè el comprador decideix vendre la propietat a un comprador que li ofereix més diners perquè el comprador no troba finançament, hi ha diverses conseqüències. Aquestes poden variar en funció del tipus d’arres que s’hagin contemplat al contracte signat per les parts. Veiem, llavors, quins tipus d’arres ens podem trobar.

Immobiliaria

Quin tipus d’arres existeixen al sector immobiliari?

Les arres que poden pactar-se en un contracte privat de compravenda d’immobles poden ser de tres tipus, i s’escullen en funció de la intenció de les parts implicades.

1. Arres confirmatòries

La funció principal de les arres confirmatòries en el contracte de compravenda d’un immoble és confirmar l’existència del contracte. Es materialitzen amb un avançament del preu total que les parts hagin acordat al contracte de compravenda, i no solen ser les més habituals, ja que no compleixen una funció de garantia ni autoritzen a desistir el contracte.

Així, si un cop arribat el moment el comprador no paga la resta del preu o el venedor no entrega l’immoble, la part perjudicada pot escollir entre exigir el compliment o la resolució del contracte.

Un dels principals inconvenients a l’hora de qualificar que unes arres són confirmatòries és que ha de quedar molt clara la voluntat de les parts i no dotar-les d’efectes resolutoris o indemnitzatoris, perquè aquests es contemplen en les altres modalitats d’arres: les penitencials i les penals, respectivament.

Pagament

2. Les arres penitencials

Les arres penitencials o arres de desistiment permeten a les parts implicades en un contracte de compravenda desistir lliurament del compliment del contracte, sense necessitat de provar danys o vicis ocults (defectes de l’immoble preexistents a la venda, per exemple). Així, la seva funció és permetre que qualsevol de les dues parts pugui desistir-se del contracte sense cap causa i de forma totalment lícita. Això sí, amb conseqüències en forma de “càstig” o “penitència”, d’aquí el seu nom comú.

En definitiva i a diferència dels altres dos tipus d’arres, aquestes no s’activen amb l’incompliment del contracte, sinó que atorguen al comprador i al venedor la facultat de desistir.

D’aquesta manera, la legislació espanyola (concretament l’article 1454 del Codi Civil) recull que si el que trenca l’acord és el comprador, perdrà el senyal que va pagar en signar el contracte. Contràriament, si qui incompleix l’acord és el venedor de l’immoble, haurà d’entregar-li el doble d’aquesta quantitat. El contracte d’arres penitencials és el més comú dels tres, i és l’únic que està contemplat pel Codi Civil.

3. Les arres penals

La finalitat de les arres penals en el contracte de compravenda d’un immoble és garantir el compliment del contracte. En aquesta línia, a diferència de les arres confirmatòries i les arres penitencials, aquestes es basen en una clàusula penal, que serveix per reclamar l’import fixat si alguna de les parts incompleix el contracte, a part d’oferir la facultat de reclamar posteriorment el compliment del contracte. D’altra banda, aquestes arres tampoc suposen un avançament del preu de la compravenda ni atorguen a les parts la facultat de desistir del contracte principal.

Una de les principals característiques de les arres penals és que la quantitat entregada o rebuda substitueix la indemnització de danys i l’abonament d’interessos en cas de falta de compliment.

Així, si el pagament de les arres penals no eximeix al deutor de complir l’obligació pagant la seva pena, i tampoc el creditor podrà exigir conjuntament el compliment de l’obligació i la satisfacció de la pena, sense que aquesta facultat li hagi estat clarament concedida, segons recull l’article 1153 del Codi Civil.

Ara que ja coneixes les tipologies d’arres en l’àmbit de la compravenda d’immobles, volem mostrar-te quins altres aspectes -a banda de les penalitzacions en cas d’incompliment- s’inclouen en aquest tipus de contractes.

Signatura

Quina informació ha de contenir el contracte d’arres?

Com dèiem, el contracte d’arres -tècnicament un precontracte- és un document que pot arribar a tenir molta importància en certs casos, perquè reflecteix les condicions de la futura transmissió entre venedor i comprador. A continuació, et mostrem de forma resumida quins aspectes o informacions ha de contenir -com a mínim- un contracte d’arres.

  1. Dades personals de les parts implicades (venedor i comprador)
  2. Descripció de l’immoble
  3. Preu de la compravenda i mètode de pagament
  4. Quantia monetària del senyal o avançament
  5. Període de temps màxim per formalitzar el contracte
  6. Compromís de signar el contracte davant de notari
  7. Distribució de les possibles despeses de la compravenda
  8. Firma de les parts implicades

Preguntes freqüents en relació a un contracte d’arres

I, per si encara et queden dubtes sobre què és, què implica i com funciona un contracte d’arres en un procés de compravenda, recopilem en aquest sentit algunes de les preguntes més freqüents i les seves respostes.

FAQS

  • Fins quan es pot desistir de la compravenda?
  • Segons recull el Tribunal Suprem, mitjançant la clàusula que estableix l’entrega d’arres penitencials, qualsevol de les parts es pot desistir de la compravenda de l’immoble fins al moment precís de la firma de l’escriptura pública.

  • Què passa si alguna de les parts vol rescindir el contracte un cop signat?
  • La mateixa existència d’un contracte d’arres permet que tant el comprador com el venedor puguin rescindir el contracte unilateralment. Això no obstant, l’incompliment per alguna de les parts comporta una penalització per la part incomplidora. Aquesta variarà en funció del tipus d’arres contemplades en el contracte.

  • A quin percentatge del total del preu de l’immoble corresponen les arres?
  • El més habitual és que el comprador pagui entre el 5% i el 15% del valor total de l’habitatge en concepte d’arres, encara que el percentatge es lliure i estarà sempre acordat per les parts, doncs es tracta d’un pacte lliure en aquest sentit. A més, aquest percentatge pot variar en funció de factors com el període de temps que transcorrerà fins al dia de la firma del contracte definitiu, o el preu de l’immoble.Esperem haver-te esclarit conceptes i haver-te servit d’ajuda si estàs en procés de formalitzar la compravenda d’un immoble.No dubtis compartir l’article si t’ha semblat interessant!
Close Menu