25 conceptos del ámbito inmobiliario que debes conocer

Conceptes

Conoce los 25 términos imprescindibles del mundo de la inmobiliaria.

Comprar, vender o alquilar un inmueble puede significar un paso muy importante en la vida de muchas personas. En la mayoría de ocasiones, no se trata de una decisión que se tome en pocos segundos, sino que es un proceso en el que se quieren analizar y considerar todos los detalles.

Superfície

1. API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria)

El Agente de la Propiedad Inmobiliaria es un profesional cualificado que opera de forma retribuida en el mercado inmobiliario, prestando servicios de asesoramiento, gestión y mediación. Su intervención como profesional acreditado aporta las garantías requeridas para que el acuerdo de voluntades y el contrato inmobiliario estén dotados de la seguridad necesaria, evitando así los fraudes, incumplimientos o errores en contratos.

2. Aval

Se trata de un contrato accesorio por el que una persona, denominada avalista, se compromete a cumplir las obligaciones contraídas por otra persona, el avalado, en caso de que esta no pueda cumplirlas. En el ámbito inmobiliario, el avalista figura como la persona que pagará el inmueble (ya sea en calidad de alquiler o de pago hipotecario) en el caso de que el titular no pueda hacerlo por motivos de falta de recursos económicos 

3. Carga inmobiliaria

En el sector inmobiliario, las cargas hacen referencia a gravámenes de naturaleza real sobre bienes inmuebles que limitan el dominio de los mismos. Dichas cargas deben estar reflejadas en el Registro de la Propiedad (una institución pública) para hacerlas públicas, garantizando la seguridad jurídica para comprador y vendedor. En este sentido, una vivienda con cargas no está libre para ser comprada ni vendida hasta que se liquiden las cargas.

4. Catastro

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo sujeto al Estado en el que se recogen y describen los bienes inmuebles. Así, existe el Catastro de tipo Fiscal, que recoge el valor del inmueble; el Catastro Jurídico, que describe la relación entre el propietario, la propiedad y la comunidad; y el Catastro Geométrico, que recoge la medición, subdivisión, representación e ubicación de los inmuebles. Todo ello está regulado por la Dirección General del Catastro.

5. Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento que acredita el cumplimiento de los requisitos mínimos para que un espacio pueda ser habitado, teniendo en cuenta aspectos como la solidez o la salubridad. Así, estudia la superficie útil de la vivienda, sus espacios o el equipamiento mínimo que debe tener. Esta cédula está regulada por las comunidades autónomas y tiene una validez de 15 años. Antes de firmar un contrato, es conveniente comprobar que el inmueble dispone de ella.

6. Contrato de arras

Se trata de un pre-contrato privado previo a la firma de un contrato de compraventa que tiene el objetivo de garantizar la reserva de un bien inmueble, con la intención de que ese inmueble sea adquirido por parte del comprador y vendido por parte del vendedor, en las condiciones pactadas. Así, es un tipo de compromiso de obligado cumplimiento, cuyo contrato contempla además las penalizaciones en caso de romperse el pacto establecido entre vendedor y comprador.

7. División en propiedad horizontal

La división en propiedad horizontal es un acto documentado en título público mediante el cual se divide un inmueble en diferentes fincas independientes, con asignación a cada una de ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble y su propia referencia catastral. Todo ello se inscribe en el Registro de la Propiedad y está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Entra en juego, por ejemplo, cuando se quiere dividir una vivienda en dos.

8. Euríbor

El Euríbor (European Interbank Offered Rate) es un índice de referencia que se actualiza constantemente e indica el tipo de interés promedio al que un gran número de bancos europeos se conceden préstamos entre ellos para prestárselo a terceros, ya sean particulares o empresas. Se trata de un factor de peso en el ámbito de las hipotecas, pues el descenso o ascenso del Euríbor puede hacer variar los intereses que pagan quienes tienen una hipoteca variable.

Contracte

9. Fianza

La fianza se conoce como un depósito económico que un arrendatario debe abonar en el momento en el que se formaliza un contrato de alquiler, con el objetivo de que el arrendador tenga una garantía de que el inquilino va a cumplir con las obligaciones del contrato. Una vez finalizado el contrato, si las obligaciones se han cumplido, el arrendador debe devolver la fianza en su totalidad. De lo contrario, el propietario podría no devolver la fianza o parte de la misma.

10. Hipoteca

Aunque también pueden estar sujetos a una hipoteca los bienes muebles, se trata de un derecho que se utiliza para lograr la financiación necesaria en la compra de un inmueble, y está inscrito en el Registro de la Propiedad. Los términos más importantes para definir este concepto son el capital (el dinero prestado por el banco y menor al precio del inmueble), el interés (el porcentaje extra que se debe pagar) y el plazo (el tiempo para la devolución del capital).

11. IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados se aplica sobre los actos formalizados en documentos públicos. En el ámbito inmobiliario, este se aplica cada vez que se firma una hipoteca y su valor varía en función de la comunidad autónoma en que se firme. Oscila entre el 0,5% y el 2% sobre la responsabilidad hipotecaria, que incluye el préstamo, intereses y gastos y supone 1,5 veces el crédito. En Catalunya, se encuentra en el 2% (julio 2019).

12. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un impuesto de carácter local que se paga anualmente y cuyo valor va fluctuando. Con el IBI se paga el impuesto por ser propietario de bienes inmuebles, tanto si son rústicos como urbanos, y el dinero va destinado a los ayuntamientos. El importe de este impuesto se calcula en función del valor catastral de cada inmueble, y también en función del número de habitantes del municipio en cuestión, motivo por el que su valor cambia.

13. IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios)

Aplicado a las hipotecas, el IRPH es la media aritmética de los tipos de interés medios ponderados de las operaciones de Préstamo con Garantía Hipotecaria para la compra de inmueble libre, que hayan sido iniciadas o renovadas durante el mes al que se refieren los índices. Así, esta variable se incluye en los prestamos hipotecarios para calcular los intereses, y funciona de forma parecida al Euríbor, aunque generalmente es un índice más alto.

14. ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

El ITP o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales grava todo tipo de transmisiones de compraventa de bienes muebles y bienes inmuebles, así como las segundas y sucesivas compraventas. También el alquiler de fincas urbanas está sujeto al ITP y, en ese caso, la base imponible está compuesta por el importe total del alquiler de la finca, sobre la que hay que aplicar el tipo de gravamen vigente.

15. Opción de compra

La opción de compra se representa mediante un contrato con el que la parte concedente otorga a la parte optante la facultad de decidir si quiere comprar o no un inmueble, con la obligación de realizar la compraventa en un plazo de tiempo determinado, y en unas condiciones establecidas. Así, se trata de un derecho que se concede a una persona física o jurídica para que pueda optar a la compra de un bien. Acceder a dicha opción puede ser gratuito o tener un precio.

16. Plusvalía

Una plusvalía es el aumento del valor de algo por motivos extrínsecos a eso. En el ámbito inmobiliario, se define como el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos o inmuebles por motivos que no son controlables por el propietario, por ejemplo el aumento del valor de un edificio debido a la mejora de la calle en la que se encuentra. El pago de la plusvalía municipal se realiza en el ayuntamiento del municipio en cuestión y tiene carácter anual.

17. Registro de la propiedad

El Registro de la Propiedad es una institución regulada por el Ministerio de Justicia que tiene como objetivo la inscripción de los actos y contratos relativos al dominio y otros derechos reales sobre bienes inmuebles. En este sentido, el territorio español está dividido en circunscripciones, denominadas Distritos Hipotecarios. A cada Distrito Hipotecario le corresponde un Registro de la Propiedad, a cargo de un Registrador.

Signatura

18. Sistema de amortización francés

Un sistema de amortización de hipotecas determina la estructura de los pagos de las cuotas de una hipoteca. En España, el sistema más utilizado es el francés (referenciado por el Euríbor). Este se caracteriza por unas cuotas constantes, que implican un mayor pago de intereses al principio de las cuotas y menor al final, pues los intereses disminuyen en función del capital pendiente de amortizar. Se trata del sistema más extendido por ser más constante.

19. Subrogación

La subrogación de hipoteca es una operación que consiste en mejorar las condiciones de la hipoteca mediante un cambio de acreedor. Podría resumirse como cambiar la hipoteca de banco para tratar de mejorar las condiciones de financiación originales del crédito y pagar menos dinero tanto a nivel mensual como de forma total, ya sea por la reducción del interés, la reducción de las comisiones o por la eliminación de cláusulas.

20. Superficie computable, útil y construida

A diferencia de la superficie construida y la útil, la superficie computable es un dato bastante técnico que no suele usarse mucho, pues se trata de todo aquel espacio que es posible pisar. En ese sentido, se diferencia de todo lo “útil” porque son esos espacios que si pueden pisarse pero no pueden habitarse. Un ejemplo de ello es el hueco de una escalera. Por otro lado, la superficie construida es toda el área que ocupa el espacio físico de un inmueble.

21. TAE (Tasa Anual Equivalente)

La Tasa Anual Equivalente (TAE) indica el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero o préstamo. En este sentido, ofrece un valor más fiel al incluir en su cálculo los gastos y comisiones bancarias y el plazo de la operación, además del tipo de interés nominal. Se trata de una operación matemática mediante la cual se transforman las condiciones financieras aplicadas a un préstamo a su equivalente anual, sea cual sea su forma de liquidación.

Acord

22. Tasación inmobiliaria

Una tasación inmobiliaria o hipotecaria es una valoración de una vivienda o local para que este sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. Con este estudio el prestamista, generalmente de una entidad financiera, puede determinar el valor del inmueble, y definir cuál es el riesgo que asume con la operación hipotecaria. A la hora de adquirir una vivienda, es habitual que se solicite una tasación de este tipo para conocer el valor de mercado del inmueble.

23. Tipos de interés

Existen dos tipos de interés inmobiliarios aplicables: fijo y variable. Con el tipo de interés fijo, la cuota mensual a pagar en concepto de interés permanece fija durante todo el ciclo de vida del préstamo, aunque en el momento de la contratación se suele establecer un valor superior que para las hipotecas de tipo variable. En esa modalidad, el tipo de interés se revisa de forma anual, semestral o trimestral, ajustándose a las condiciones del mercado en cada momento.

24. Uso privativo

Los elementos comunes de uso privativo corresponden a esos espacios que a simple vista pueden parecer comunes (terrazas, patios o trasteros, por ejemplo) pero cuyo uso puede atribuirse de forma exclusiva al propietario de un piso o local, algo que debe estar reflejado en el título constitutivo de la Propiedad Horizontal. Según señala el Código Civil, no obstante, la reparación de elementos de uso privativo corresponde a la comunidad de propietarios.

25. Vivienda de protección oficial

También conocida por sus siglas VPO, una vivienda de protección oficial es un inmueble generalmente ofertado a un precio menor a la media de bienes con las mismas características, promovido por la administración pública. Este tipo de viviendas se destinan, pues, a familias con ingresos inferiores a una cierta cantidad, siendo regulado su precio por la comunidad autónoma en la que se encuentre. Existen viviendas protegidas tanto en venta como en alquiler.

Ahora que ya conoces los conceptos técnicos más recurrentes en el ámbito inmobiliario te será más fácil comprender todo lo que debes considerar antes de comprar, vender o alquilar un inmueble.

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